所有者が分からない、または所在を確認できない土地や建物は、管理が進まないことがあります。このような場合、利害関係人の請求により、裁判所が所有者不明土地・建物管理命令を出し、管理人を選任する制度があります。
もっとも、管理人があらゆる行為を自由にできるわけではありません。行為の内容によっては、事前に裁判所の許可が必要です。
所有者不明土地・建物管理人とは
裁判所が管理命令を出す要件
裁判所は、所有者を知ることができない、または所有者の所在を知ることができない土地・建物について、必要があると認めるときに、利害関係人の請求によって管理命令を出せます。土地・建物が共有の場合は、共有者を知ることができない、またはその所在を知ることができない共有持分が対象となります。
管理命令を出す際、裁判所は所有者不明土地・建物管理人を選任します。
管理人が管理する対象
管理人の権限は、管理命令の対象となった土地・建物または共有持分に及びます。対象不動産にある動産も、対象不動産の所有者または共有持分を持つ者が所有するものに限り、管理命令の効力が及びます。
また、所有者不明建物の場合は、建物を所有し、またはその共有持分を有するための敷地に関する権利のうち、所有権を除く賃借権その他の使用・収益を目的とする権利も対象になります。管理や処分その他の事由によって管理人が取得した財産も管理対象です。必要があれば、管理命令が取り消された後に、これらについて改めて管理命令が出されることもあります。
所有者不明土地・建物管理人に認められる権限
管理・処分の権限は管理人に専属する
対象不動産や共有持分、対象となる動産、敷地に関する権利などの管理・処分権は、管理人に専属します。管理や処分によって得た財産についても同様です。
管理人が裁判所の許可なくできる行為
次の行為の範囲内であれば、裁判所の許可は必要ありません。
- 保存行為
- 財産の性質を変えない範囲での利用
- 財産の性質を変えない範囲での改良
裁判所の許可が必要となる行為と管理人の義務
保存・利用・改良の範囲を超える行為
保存行為や、財産の性質を変えない範囲の利用・改良を超える行為には、裁判所の許可が必要です。
なお、裁判所の許可がなかったことは、善意の第三者に対して主張できません。
管理人の権限行使に関する義務
管理人は、所有者のために、善良な管理者の注意をもって権限を行使しなければなりません。共有持分が関係する場合は、対象となった持分を持つ全員のために、誠実かつ公平にその権限を行使する必要があります。任務違反により財産に著しい損害を与えるなど重要な事情があれば、裁判所に解任されることがあります。
まとめ
所有者不明土地・建物管理人は、裁判所の管理命令に基づき、対象不動産や共有持分を管理・処分します。保存行為や、財産の性質を変えない利用・改良は許可不要ですが、それを超える行為には裁判所の許可が必要です。管理人は、所有者の利益を守り、善良な管理者の注意をもって権限を行使しなければなりません。