抵当権は賃料に及ぶ？不動産の果実と物上代位を解説

抵当権を設定した不動産を賃貸している場合、その家賃にも抵当権の効力が及ぶのでしょうか。

結論として、被担保債権について債務不履行がない間は、原則として賃料に抵当権の効力は及びません。一方、被担保債権について債務不履行があった後に生じる賃料には、抵当権の効力が及びます。ただし、実際に賃料から回収するには、原則として支払われる前に差押えが必要です。

抵当権は賃料に及ぶのか｜原則と例外

抵当権は、不動産を所有者の手元に置いたまま担保にする権利です。抵当権を設定しても、所有者は通常どおり不動産を使用・収益できます。

そのため、被担保債権について債務不履行がない限り、不動産から生じる賃料に抵当権の効力は及びません。このルールは民法371条に定められています。

債務不履行が発生すると、その後に生じる不動産の果実にも抵当権の効力が及びます。賃貸マンションの家賃は、不動産から継続的に生じる利益であるため、「果実」にあたります。

たとえば、賃貸マンションに抵当権が設定されており、所有者が住宅ローンの返済を滞らせたとします。この場合、返済が滞った後に発生する家賃は、抵当権による回収の対象となり得ます。ただし、抵当権を設定した時点から、当然に家賃を押さえられるわけではありません。

「果実」とは、物から繰り返し生じる利益をいいます。賃貸不動産から発生する賃料は、その不動産から生じる果実です。抵当権は通常、不動産そのものを担保としますが、一定の条件を満たすと、その不動産から生じる果実にも効力が及びます。

債務不履行前に発生した賃料まで、当然に抵当権の対象となるわけではありません。

物上代位とは、担保の対象から生じた金銭などに担保権の効力を及ぼす仕組みです。賃料債権も物上代位の対象となり得ますが、抵当権者が権利を行使するには、原則として賃料が債務者に支払われる前に差押えをしなければなりません。

つまり、賃料が発生しただけで、抵当権者が自動的に受け取れるわけではありません。抵当権の実行には、不動産を競売する方法のほか、必要な手続を経て不動産から生じる果実を収取する方法があります。

なお、抵当権者は、物上代位の目的となる賃料債権が譲渡され、第三者に対する対抗要件が備えられた後でも、自らその賃料債権を差し押さえて物上代位権を行使することができます。

抵当権は、設定されただけでは原則として賃料に及びません。しかし、被担保債権について債務不履行があった後に生じた賃料には、抵当権の効力が及びます。賃料は不動産から生じる「果実」にあたり、実際に賃料から回収するには、原則として支払い前の差押えが必要です。