一括競売とは？土地の抵当権者が建物も競売できる条件を解説

土地にしか抵当権を設定していないのに、その土地上の建物まで競売できるのでしょうか。一括競売とは、土地に抵当権を設定した後、その土地上に建物が建てられた場合に、抵当権者が土地と建物をまとめて競売できる制度です。

ただし、建物も競売の対象にできる一方で、建物の売却代金について土地の抵当権者が優先的に弁済を受けられるわけではありません。

一括競売とは

一括競売は、民法389条1項に定められています。土地に抵当権を設定した後、その土地上に建物が築造されたとき、抵当権者は土地とともに建物も競売できます。

土地と建物は法律上、別々の不動産です。そのため、原則として土地に設定された抵当権の効力は、土地上の建物には及びません。一括競売は、この原則の例外として、土地と建物を一緒に売却できるようにする制度です。

更地の状態で土地に抵当権が設定され、その後に建物が建築された場合、抵当権の実行によっても、原則として建物のための法定地上権は成立しません。

そのままでは、建物を収去する必要があるほか、建物が建っている土地だけを買い受ける者がいるのかという問題も生じます。そこで、土地と建物をまとめて競売できるようにしています。

一括競売の条件は、土地に抵当権を設定した後、その土地上に建物が築造されたことです。

たとえば、更地の土地に抵当権を設定した後、その土地上に建物が建築されたケースです。この場合、抵当権者は土地の抵当権を実行する際、土地だけでなく建物も競売の対象にできます。

土地と建物が同じ所有者に属する状態で抵当権が設定され、その後、抵当権の実行によって土地と建物の所有者が別々になる場合は、建物のために法定地上権が成立するかが問題になります。

これに対し、更地に抵当権を設定した後で建物が建てられた場合は、法定地上権は成立しません。このような場合に、土地と建物をまとめて競売するのが一括競売です。

なお、一括競売ができることと、建物に抵当権の効力が及ぶことは別の問題です。

一括競売を利用すれば、抵当権の対象である土地だけでなく、その土地上に建築された建物も競売できます。ただし、土地と建物を一括競売するかどうかは抵当権者の任意であり、必ず一括競売をしなければならないわけではありません。

土地に設定された抵当権の効力は、建物には及びません。そのため、抵当権者が優先弁済を受けられるのは、あくまで土地の代価です。

建物も一括して売却されたとしても、建物の代価から土地の抵当権者が優先的に回収できるわけではありません。「建物も競売できる」ことと、「建物の代価から優先弁済を受けられる」ことは区別する必要があります。

一括競売とは、土地に抵当権を設定した後、その土地上に建物が建てられた場合に、抵当権者が土地と建物をまとめて競売できる制度です。