法定地上権とは、一定の要件を満たす抵当権が実行され、土地と建物の所有者が別々になった場合に、建物所有者のために法律上当然に成立する地上権です。土地所有者との契約がなくても成立する点が特徴です。
法定地上権の効果を受けるための前提
法定地上権は抵当権の実行によって当然に成立する
法定地上権が成立するには、原則として次の条件を満たす必要があります。
- 抵当権を設定した時点で、土地とその土地上の建物が同じ所有者に属していること
- 土地または建物に抵当権が設定されていること
- 抵当権の実行によって、土地と建物の所有者が別々になること
土地のみ、建物のみ、または土地と建物の双方に抵当権が設定されている場合に、上記の要件を満たせば法定地上権が成立します。また、建物の共有者の1人がその敷地を単独で所有している場合に、その土地に抵当権が設定され、実行されたときも、建物のために法定地上権が成立します。
抵当権設定時に土地と建物が同じ所有者に属していれば、抵当権の実行時までに一方が譲渡され、同じ所有者に属さなくなっていても、法定地上権は成立します。土地の所有権移転登記を得ていない場合でも、抵当権設定時に土地と建物が同じ所有者に属していれば、法定地上権が成立します。
これらの条件を満たせば、土地所有者との合意がなくても、建物のために法定地上権が成立します。法定地上権の成立は、抵当権設定者と抵当権者との特約によって否定することもできません。
法定地上権が成立しない代表例
一方、次のような場合には、法定地上権は成立しません。
- 更地に抵当権を設定した後、その土地上に建物を建てた場合
- 建物に抵当権を設定した時点で、土地と建物の所有者が別々だった場合
- 共有地上の建物を所有する共有者の1人が、自己の土地共有持分に抵当権を設定した場合
また、土地と建物に共同抵当権を設定した後、建物を取り壊して新たな建物を建築した場合は、一定の特段の事情がない限り、新建物のために法定地上権は成立しません。
土地に先順位抵当権が設定された時点で土地と建物の所有者が別々であり、その後に同一所有者となって後順位抵当権が設定されても、先順位抵当権が実行された場合には、原則として法定地上権は成立しません。ただし、先順位抵当権が消滅した後に後順位抵当権が実行された場合は、法定地上権が成立します。
重要なのは、原則として、抵当権を設定した時点で土地と建物が同じ所有者だったかという点です。
法定地上権が成立すると生じる3つの効果
建物所有者は土地を使用できる
法定地上権が成立すると、建物所有者は、その権利に基づいて建物の敷地を使用できます。土地所有者との契約がなくても、建物所有者は地上権を取得します。
地代は協議で決め、合意できなければ裁判所が定める
法定地上権が成立しても、地代が自動的に決まるわけではありません。まずは土地所有者と建物所有者が話し合って定めます。協議がまとまらない場合は、当事者の請求により裁判所が地代を定めます。
存続期間と第三者への対抗要件
存続期間その他の事項は、民法上の地上権または借地借家法の規定に従います。また、第三者に法定地上権を主張するための対抗要件も、適用される規定によって異なります。
- 民法上の対抗要件：土地について地上権設定登記をすること
- 借地借家法上の対抗要件：土地上の建物について所有権などの登記をすること
つまり、法定地上権は抵当権の実行によって当然に成立しますが、第三者に権利を主張する場面では、登記などの対抗要件が問題になります。