借地借家法の対抗要件とは？借地権と借家権を第三者に主張する条件を解説

借地権や借家権は、賃貸借契約を結んだだけで、土地や建物を取得した第三者に必ず主張できるとは限りません。そこで重要になるのが「対抗要件」です。借地借家法では、賃借権自体の登記がなくても、一定の条件を満たせば第三者に権利を主張できると定めています。

この記事では、借地権と借家権の対抗要件を、それぞれ分かりやすく解説します。

借地借家法の「対抗要件」とは？

対抗要件とは、契約当事者ではない第三者に対して、自分の権利を主張するために必要な条件です。たとえば、土地や建物の所有者が変わったとき、借主が新しい所有者に対して従来の借地権・借家権を主張できるかが問題になります。

民法では、不動産の賃借権を第三者に対抗するには、原則として賃借権の登記が必要です。しかし、不動産の賃借権は債権にすぎず、賃借人が自ら賃借権の登記を受けることは困難です。そこで借地借家法は、借主を保護するため、登記以外の対抗要件を定めています。

土地を借りる場合と建物を借りる場合では、対抗要件が異なります。

借地権は、土地の賃借権自体が登記されていなくても、借地権者が借地上に自分の名義で登記された建物を所有しているときは、第三者に対抗できます（借地借家法10条1項）。

要件は、次のとおりです。

建物の登記名義が他人になっている場合、その登記を借地権の対抗要件にはできません。

借地権を第三者に対抗するには、借地権者が自己の名義で登記した建物を所有していることが重要です。

借家権は、賃借権の登記がなくても、借家人が建物の引渡しを受けていれば第三者に対抗できます（借地借家法31条）。

借家権では建物の登記ではなく、建物の引渡しを受けていることが対抗要件となります。その後に建物の所有者が変わっても、引渡しを受けた借家人は、新しい所有者などの第三者に借家権を主張できます。

権利	対抗要件
借地権	借地権者名義で登記された建物を借地上に所有していること
借家権	建物の引渡しを受けていること

借地借家法では、賃借権そのものの登記がなくても、一定の条件を満たせば第三者に権利を主張できます。

特に借地権では、建物が他人名義で登記されていると対抗できない点に注意しましょう。