不動産を借りていても、所有者が変わったときに、賃借人がその賃貸借契約を新しい所有者などへ主張できるとは限りません。そこで重要になるのが対抗力です。
不動産賃貸借の対抗力とは
対抗力の意味
対抗力とは、契約の当事者ではない第三者に対しても、その契約の存在や権利を主張できる効力をいいます。
たとえば、甲さんから土地を借りている間に、甲さんがその土地を乙さんへ売却したとします。この場合、賃借人が乙さんに対しても土地を借りる権利を主張できるかが、対抗力の問題です。
民法605条は、不動産賃貸借を登記したときは、その不動産について物権を取得した者その他の第三者に対抗できると定めています。
契約の成立と対抗力は別
賃貸人と賃借人が合意すれば、賃貸借契約自体は成立します。しかし、契約書があることや契約が成立していることだけで、第三者に対して当然に契約の存在を主張できるわけではありません。
契約が当事者間で有効かと、第三者に権利を主張できるかは、分けて考える必要があります。
民法上の原則は「賃借権の登記」
一般的な不動産賃貸借では、第三者に対抗するために、原則として賃借権の登記が必要です。登記がなければ、民法605条に基づく対抗力は認められません。
ただし、不動産の賃借人には、特約がない限り賃貸人に対して賃借権の登記を請求する権利がありません。そのため、契約上は賃借権が存在していても、賃借人が登記を備えることは容易ではありません。
借地借家法では登記がなくても対抗できる場合がある
借地借家法は、一定の土地・建物の賃借人を保護するため、登記を必要としない対抗要件を定めています。
土地の賃貸借（借地権）
建物所有を目的とする土地の賃貸借では、賃借権そのものの登記がなくても、土地上に借地権者本人の名義で登記された建物を所有していれば、借地権を第三者に対抗できます。
自らの意思に基づいて、建物を他人名義で登記した場合は、この要件を満たしません。
建物の賃貸借（借家権）
建物の賃貸借では、賃借人が建物の引渡しを受けていれば、建物賃貸借の登記がなくても借家権を第三者に対抗できます。
不動産賃貸借の対抗力を判断するポイント
- 一般の不動産賃貸借：賃借権の登記があるか
- 建物所有を目的とする土地の賃貸借：借地権者本人名義の建物登記があるか
- 建物の賃貸借：建物の引渡しを受けているか
このように、民法上は賃借権の登記が原則ですが、借地権と借家権には借地借家法による例外があります。契約書があるだけで対抗力が認められるとは限らないため、賃貸借の種類に応じた対抗要件を確認することが大切です。
まとめ
不動産賃貸借の対抗力とは、賃貸借を第三者に主張できる効力です。民法上の原則は賃借権の登記ですが、借地権は借地権者名義の建物登記、借家権は建物の引渡しによって、登記がなくても対抗できる場合があります。