賃貸借契約の敷金はいつ返還される？返還条件と充当のルールを解説

敷金は、原則として賃貸借契約が終了し、賃貸物件を賃貸人に返還した時点で返還を求められます。ただし、未払い賃料など、賃貸借契約に基づく借主の金銭債務がある場合は、その金額が敷金から差し引かれます。そのため、契約終了時に敷金が必ず全額返ってくるとは限りません。

敷金が返還されるのはいつ？

民法622条の2第1項では、敷金の返還時期について、次の2つの条件がそろった時と定めています。

したがって、契約が終わっていても、まだ物件を明け渡していない段階では、原則として敷金の返還を請求できません。

通常の退去だけでなく、借主が賃借権を適法に譲渡した場合も、敷金の返還条件に該当します。ただし、賃貸人に無断で契約上の地位を移すような場合ではなく、適法な譲渡であることが必要です。

賃貸借契約を更新した場合、以前に預けた敷金はそのまま契約上の担保として残ります。更新しただけでは契約終了と物件返還という条件を満たさないため、敷金の返還時期にはなりません。

賃貸人は、預かっている敷金から、賃貸借に基づく借主の金銭債務を差し引き、残った金額を返還します。対象となるのは、未払い賃料など、賃貸借契約に基づいて支払うべき債務です（民法622条の2第1項）。

敷金は、賃料などの金銭債務を担保するために借主が賃貸人へ交付する金銭です。借主が賃貸借に基づく債務を履行しないとき、賃貸人は敷金をその債務の支払いに充てられます（民法622条の2第2項）。

もっとも、賃貸人に充当する権利があることと、借主が充当を請求できることは別です。借主から「敷金を賃料の支払いに充ててほしい」と一方的に求めることはできません。

敷金の返還請求権は、賃借物を賃貸人に返還した時に発生します。そのため、敷金がまだ返還されていないことを理由に、借主が物件の返還を拒むことはできません。

これは、敷金の返還と物件の返還が、同時に履行すべき関係ではないためです。最高裁判所も同じ考え方を示しています（最判昭和49年9月2日）。