賃貸人と賃借人の契約が終わっても、転借人が必ず直ちに退去しなければならないとは限りません。転借人への明渡し請求が認められるかは、賃貸借契約が終了した理由によって変わります。ここでは、賃貸人の承諾を得た適法な転貸借を前提に説明します。
転貸中に賃貸借契約が終了した場合の結論
賃貸借契約の終了理由によって転借人への請求可否が変わる
主な違いは次のとおりです。
| 賃貸借契約の終了理由 | 転借人への明渡し請求 |
|---|---|
| 賃貸人と賃借人の合意解除 | 合意解除だけでは対抗できない |
| 賃借人の債務不履行による解除 | 原則として対抗でき、請求できる |
| 期間満了・解約申入れ | 建物では転借人への通知が必要 |
| 無断転貸による解除 | 原則として請求できる |
適法な転貸借とは
転貸とは、賃借人が借りている物件を第三者に又貸しすることです。賃貸人の承諾を得ていれば、適法な転貸借となります。承諾なく転貸することは原則として禁止され、賃貸人は賃貸借契約を解除できます。ただし、無断転貸があっても、賃貸人との信頼関係を壊したとはいえない特別な事情がある場合は、解除できないことがあります。
賃貸借契約の終了理由ごとの明渡し請求
合意解除の場合：合意解除だけでは転借人に対抗できない
賃貸人と賃借人が話し合って契約を終了させても、その合意解除だけを理由に転借人へ明渡しを求めることはできません。賃貸人が転貸を認めていたにもかかわらず、賃借人との合意だけで転借人の利用を失わせることになるためです。
賃借人の債務不履行による解除の場合：原則として請求できる
賃料不払いなど、賃借人の債務不履行を理由に契約を解除した場合、賃貸人は原則としてその解除を転借人に対抗できます。ただし、解除には、賃借人の義務違反によって賃貸人との信頼関係が破壊されたといえる程度の不履行が必要です。解除が認められる場合、特別な事情がない限り、賃貸人が転借人に通知して支払いの機会を与える必要はありません。賃貸人が転借人に物件の返還を請求した時点で、転貸借関係は終了します。
期間満了・解約申入れの場合：建物では転借人への通知が必要
建物の適法な転貸借では、賃貸借契約が期間満了または解約申入れによって終了する場合、賃貸人は転借人にその旨を通知しなければ、終了を転借人に対抗できません。賃借人との契約が終わっただけでなく、転借人への通知が必要です。通知により終了を転借人に対抗できるようになり、明渡しを求めることができます。
転借人に明渡しを求める際の確認事項
まず転貸について賃貸人の承諾があるかを確認する
承諾がある場合は、終了理由に応じて、合意解除・債務不履行・期間満了などのルールを確認します。承諾がない場合は、無断転貸を理由とする解除や、転借人への明渡し請求が問題になります。ただし、信頼関係を破壊したといえない特別な事情がないかも確認が必要です。