物権変動とは、所有権などの物権が発生・変更・消滅することです。売買契約など、当事者の契約を原因とする物権変動は、意思主義の原則により、当事者が自由にその時期を定めることができます。特定物である不動産の売買では、特約がない限り、原則として契約が成立した時点で所有権移転の効力が生じます（民法176条）。
もっとも、当事者間で物権変動の効力が生じることと、その物権変動を第三者に主張できることは別問題です。第三者に物権変動を主張するための要件を対抗要件といいます。
物権変動の対抗要件とは
対抗要件が必要とされる理由
物権変動があっても、そのことを第三者が認識することは容易ではありません。そこで、物権変動があったことを第三者に対抗するため、目的物が不動産か動産かに応じて、登記や引渡しが対抗要件とされています。
不動産の対抗要件は登記
登記がなければ第三者に対抗できない
不動産（土地及びその定着物）に関する物権の得喪・変更は、不動産登記法に従った登記がなければ、第三者に対抗できません（民法177条）。
たとえば、Ａが同じ土地をＢとＣに順次売却した場合、Ｂが先に売買契約を締結していても、Ｃが先に所有権移転登記を備えれば、Ｂは登記がないことを理由にＣへ所有権を主張できません。Ｂが代金を支払い、土地の引渡しを受けていても、Ｃに対しては登記が必要です。
「第三者」にあたる者
民法177条の第三者とは、当事者や包括承継人以外の者で、登記の欠缺を主張する正当な利益を持つ者です。同じ不動産を二重に買い受けた者は、原則として第三者にあたります。第一の買主がいることを知っていたかどうかは、原則として問題となりません。
一方、売主や売主の相続人などの包括承継人、無権利者、不法占拠者・不動産を毀損した者、詐欺や強迫によって登記申請を妨害した者などは、第三者にあたりません。また、信義則に反して登記のない買主に対抗しようとする背信的悪意者も、第三者にあたりません。ただし、単に先行する売買を知っていただけで、直ちに背信的悪意者となるわけではありません。
動産の対抗要件は引渡し
引渡しがなければ第三者に対抗できない
動産（不動産以外の物）の譲渡は、その動産の引渡しがなければ第三者に対抗できません（民法178条）。
なお、動産の寄託を受け、一時それを保管するにすぎない者は、動産の物権変動に関する民法178条の「第三者」にはあたりません。
登記と引渡しの違い
不動産の物権変動には登記、動産の譲渡には引渡しが、それぞれ第三者に対抗するための要件となります。つまり、契約が成立して物権変動の効力が生じることと、その物権変動を第三者に主張できることを区別する必要があります。