所有者不明土地・建物管理命令とは、土地や建物の所有者またはその所在が分からない場合に利用できる制度です。利害関係人の請求を受けて裁判所が管理命令を出し、所有者不明土地・建物管理人を選任して、対象不動産の管理や処分を行わせます。
この記事では、管理命令の発令要件、効力が及ぶ財産、管理人の権限と義務を説明します。
所有者不明土地・建物管理命令とは？発令の要件
制度の概要
裁判所は、土地や建物について所有者を知ることができない、または所有者の所在を知ることができない場合に、利害関係人から請求があり、管理の必要性を認めると、所有者不明土地・建物管理命令を出せます。
管理命令が出されると、裁判所は同時に所有者不明土地・建物管理人を選任します。管理人は、対象財産を管理し、一定の条件のもとで処分します。
共有不動産の場合
不動産全体の所有者が不明な場合だけでなく、共有者を知ることができない、または共有者の所在を知ることができない場合も対象になります。この場合、管理命令の対象は、不明な共有者の共有持分です。
共有持分を対象とする場合、管理命令の効力は共有物である土地・建物に及びます。
所有者不明土地・建物管理命令の効力
管理命令の対象となる財産
管理命令の効力は、対象となった土地・建物、または共有持分に及びます。さらに、その土地・建物にある動産にも効力が及びます。
ただし、対象となる動産は、対象不動産の所有者または対象となった共有持分の権利者が所有するものに限られます。土地や建物に置かれている物がすべて管理対象になるわけではありません。
所有者不明建物に特有の効力
所有者不明建物の管理命令では、建物の敷地に関する権利にも効力が及びます。具体的には、建物の所有者または共有持分権者が持つ、賃借権などの使用・収益を目的とする権利が対象です。
一方、敷地の所有権そのものは、この効力の対象に含まれません。
管理命令の取消し後に得られた財産
管理命令が取り消された後であっても、管理人が対象不動産や動産などを管理・処分した結果として得た財産について、必要があると認められる場合は、改めて管理命令の対象にできます。
所有者不明土地・建物管理人の権限と義務
管理・処分権の専属と裁判所の許可
管理命令の対象となった土地・建物、共有持分、対象となる動産などと、それらの管理・処分によって管理人が得た財産の管理・処分権は、管理人に専属します。
管理人が裁判所の許可なしにできるのは、次の範囲の行為です。
- 保存行為
- 財産の性質を変えない範囲での利用・改良行為
これらを超える行為には、裁判所の許可が必要です。ただし、許可がないことをもって善意の第三者に対抗することはできません。
管理人の義務・訴訟上の取扱い
管理人は、所有者のために、善良な管理者の注意をもって権限を行使しなければなりません。複数の共有持分が対象となる場合は、対象となった共有持分を有する者全員のために、誠実かつ公平に権限を行使します。
対象財産に関する訴えでは、管理人が原告または被告となります。
管理人の解任・辞任
管理人が任務に違反して対象財産に著しい損害を与えたことその他重要な事由があるときは、裁判所は、利害関係人の請求により管理人を解任できます。
管理人は、正当な事由があるときは、裁判所の許可を得て辞任できます。
費用・報酬の負担
管理人は、対象財産から、裁判所が定める額の費用の前払いや報酬を受けられます。管理に必要な費用や報酬は、対象財産の所有者または共有持分権者が負担します。
まとめ
所有者不明土地・建物管理命令は、所有者や所在が分からない土地・建物を管理するための裁判所の制度です。発令には、利害関係人の請求と、裁判所が管理の必要性を認めることが必要です。
管理命令の効力は、対象不動産だけでなく、一定の動産や、所有者不明建物の敷地に関する使用・収益の権利にも及びます。管理人は対象財産を管理・処分できますが、保存・利用・改良の範囲を超える行為には、裁判所の許可が必要です。