法定地上権とは？土地と建物の所有者が別になっても建物を利用できる権利
法定地上権の意味
法定地上権とは、一定の要件を満たした状態で抵当権が実行され、土地と建物の所有者が別々になった場合に、建物のために法律上当然に成立する地上権です。根拠は民法388条です。
たとえば、Aが土地とその上の建物を所有し、土地に抵当権を設定したとします。その後、競売によって土地をBが取得すると、AとBは土地・建物の所有者として別々になります。このとき、建物を取り壊さずに利用できるよう、建物のために法定地上権が成立します。土地所有者との契約がなくても、建物所有者は土地を利用できます。
法定地上権は、抵当権設定者と抵当権者の合意によって成立を排除することはできません。
法定地上権が成立した場合の効果
建物所有者は、土地所有者と契約を結ばなくても、建物を所有するために土地を使用できます。地代は当事者の協議で決めますが、話し合いがまとまらない場合は、請求により裁判所が定めます。
存続期間などは、民法上の地上権や借地借家法の規定に従います。第三者に対抗するための要件も、民法または借地借家法の規定に従います。
法定地上権の成立要件
法定地上権が成立するには、原則として次の要件をすべて満たす必要があります。
抵当権設定時に土地と建物が同一の所有者に属していること
抵当権を設定した時点で、土地とその上の建物が同じ所有者のものでなければなりません。抵当権設定後、競売前に土地または建物が譲渡されていても、設定時に同一所有者であれば成立し得ます。土地の所有権移転登記が済んでいなくても、実体上の所有者が同じであれば成立し得ます。
土地または建物に抵当権が設定されていること
土地だけ、建物だけ、または土地と建物の両方に抵当権が設定されている場合が対象になります。ただし、ほかの要件も満たす必要があります。
抵当権が実行されること
抵当権を設定しただけでは法定地上権は成立しません。競売などによって抵当権が実行される必要があります。
抵当権の実行により土地と建物の所有者が別になること
抵当権の実行によって土地と建物の所有者が異なる状態になった時点で、建物のために法定地上権が成立します。判断では、抵当権設定時の所有関係と、実行後の所有関係を分けて確認することが重要です。
法定地上権が成立するケース・成立しないケース
法定地上権が成立する主なケース
- 同じ所有者の土地と建物について土地だけに抵当権を設定し、土地の抵当権が実行された場合
- 同じ所有者の土地と建物について建物だけに抵当権を設定し、建物の抵当権が実行された場合
- 土地と建物の双方に抵当権を設定し、実行によって両者の所有者が別になった場合
- 建物を複数人で共有し、そのうち1人が土地を単独所有している状態で、土地の抵当権が実行された場合
- 抵当権設定時には同一所有者だった土地と建物が、競売前の譲渡によって別所有者になった場合
- 土地の移転登記がなくても、抵当権設定時の実体上の所有者が土地と建物で同じだった場合
法定地上権が成立しない主なケース
- 更地に抵当権を設定した後で建物を建築し、その後に抵当権が実行された場合。設定時に建物が存在しないためです。
- 建物への抵当権設定時に土地と建物の所有者が別で、その後に同一所有者となった場合。後から同一所有者になっても、原則として成立しません。
- 土地の先順位抵当権を設定した時点で土地と建物の所有者が別で、その後に同一所有者となり、後順位抵当権も設定された場合。先順位抵当権が実行されると、原則として成立しません。ただし、先順位抵当権が消滅した後に後順位抵当権が実行された場合は成立します。
- 共有地上の建物を所有する共有者の1人が、自分の土地共有持分だけに抵当権を設定し、その抵当権が実行された場合。
- 土地と建物に共同抵当権を設定した後、建物を取り壊して新しい建物を建築した場合。原則として、新建物のためには成立しません。ただし、新建物の建築時に、土地の抵当権者が新建物についても土地の抵当権と同順位の共同抵当権の設定を受けるなど、特段の事情がある場合は例外です。
成立するか判断するときの確認順序
- 抵当権設定時に、土地上に建物が存在していたかを確認する
- その時点で土地と建物が同一所有者に属していたかを確認する
- 土地または建物の抵当権が実行されたかを確認する
- 実行によって土地と建物の所有者が別になったかを確認する
この順序で確認すると、法定地上権の成立要件を整理しやすくなります。