抵当建物使用者の引渡し猶予とは？競売後6か月の明渡し猶予を解説

抵当権が設定された建物が競売にかけられると、その建物を借りている人は、競売後に買受人から明渡しを求められることがあります。

もっとも、抵当権者に対抗できない賃貸借に基づいて建物を使用・収益している人には、一定期間の「引渡し猶予」が認められます。ここでは、猶予の対象者や期間、期間中に必要な対応を解説します。

抵当建物使用者の引渡し猶予とは

「抵当建物使用者」とは、抵当権者に対抗できない賃貸借によって、抵当権の目的となっている建物を使用または収益している人をいいます。

この人は、建物の競売における買受人が買い受けた時から6か月を経過するまで、建物の引渡しを猶予されます（民法395条1項）。

6か月の起算点は、競売手続が始まった時や売却が決まった時ではありません。買受人が買い受けた時から数えます。

引渡し猶予は、賃貸借契約を買受人にそのまま引き継がせる制度ではありません。あくまで、競売後すぐに建物を引き渡さなくてもよい期間を認めるものです。

6か月を経過すると、買受人に建物を引き渡す必要があります。

引渡し猶予の対象となるには、次の条件が必要です。

対象は建物の使用者です。土地を借りている人に適用される制度ではありません。

たとえば、抵当権設定後に建物を借りて住んでいる人は、賃貸借を買受人に主張できない場合でも、買受けの時から6か月間は直ちに引き渡さずに済みます。

一方、抵当権設定前から対抗要件を備えた賃貸借や、抵当権者の同意の登記によって対抗できる賃貸借がある場合は、賃貸借自体を買受人に主張できるかという別の問題になります。引渡し猶予の制度とは区別して考える必要があります。

猶予期間中も、抵当建物使用者は建物を使用する対価を買受人に支払わなければなりません。引渡し猶予は、対価を払わずに住み続けられる制度ではありません。

買受人が相当の期間を定め、1か月分以上の使用の対価を支払うよう催告したにもかかわらず、その期間内に支払わないときは、買受人は6か月の経過を待たずに建物の明渡しを請求できます（民法395条2項）。

つまり、6か月の猶予にはこのような例外があります。買受人から適切な催告を受けたにもかかわらず、使用の対価を支払わない場合には、6か月前でも明渡しを請求されることがあります。

引渡し猶予は、賃貸借を買受人に対抗できるようにする制度ではなく、競売後の建物の引渡しを一定期間猶予する制度です。