地役権とは？通行地役権の具体例や要役地・承役地を解説

地役権とは、契約で定めた目的に従い、他人の土地を自己の土地の便益に供することができる権利です（民法280条）。代表的なものに、自己の土地から公道へ出るために他人の土地を通行する「通行地役権」があります。

地役権とは？要役地・承役地の意味

地役権は、自分の土地のために他人の土地を利用したり、他人の土地の利用に一定の制限を加えたりする権利です。例えば、甲土地を所有するAが、甲土地から乙土地の前面にある公道へ出るため、Bが所有する乙土地を通行する地役権を設定することができます。

通行のほか、要役地上の建物の眺望を維持するため、承役地上の建物の高さを制限する「眺望地役権」を設定することもできます。要役地と承役地は、必ずしも隣接している必要はありません。

用語	意味
要役地	地役権による便益を受ける土地
承役地	要役地のために利用されたり、利用を制限されたりする土地

例えば、甲土地を所有するAが、甲土地から乙土地の前面にある公道へ出るため、隣接するB所有の乙土地を通行する場合、甲土地が要役地、乙土地が承役地です。そして、甲土地のために乙土地を通行する権利が通行地役権です。

通行地役権の利用内容は、地役権設定契約で定めた目的や範囲に従います。

地役権の設定目的は通行に限られません。例えば、要役地上の建物の眺望を維持するため、承役地上の建物の高さを制限する地役権も設定できます。

地役権設定契約では、対価や存続期間を定めるかどうかは任意です。

地役権は、要役地の所有者と承役地の所有者との地役権設定契約により取得できます。地役権設定登記が対抗要件となるため、第三者に地役権を主張するには登記が必要です。また、地役権は、継続的に行使され、かつ外形上認識することができるものに限り、時効によって取得することもできます。

地役権には付従性があり、特約がない限り、要役地の所有権に従って、その所有権とともに移転します。そのため、要役地の所有権が移転した場合、原則として新しい所有者が地役権を行使できます。一方、地役権だけを要役地から切り離して譲渡したり、地役権を目的として抵当権を設定したりすることはできません。

地上権とは異なり、地役権者は、他人の土地である承役地上に工作物を設けることはできません。ただし、設定行為または設定後の契約により、承役地の所有者に、その費用で地役権行使のための工作物を設け、または修繕する義務を負担させることができます。