代価弁済とは？抵当権が消滅する要件と抵当権消滅請求との違い

抵当権付きの不動産でも、設定者は第三者に売却できます。このとき、抵当権者から請求を受けた第三取得者が代価を支払い、抵当権を消滅させる制度が代価弁済です。第三取得者側から手続を始める「抵当権消滅請求」とは、制度を利用するきっかけが異なります。

代価弁済とは

代価弁済とは、抵当権が設定された不動産について、所有権または地上権を取得した第三者が、抵当権者からの請求に応じて代価を弁済し、抵当権を消滅させる制度です。民法378条に定められています。

たとえば、抵当権付きの不動産を買った人に対して抵当権者が代価の支払いを請求し、買主が支払った場合、買主のために抵当権が消滅します。

ただし、第三取得者には、抵当権者からの請求に必ず応じなければならない義務があるわけではありません。請求に応じて代価を弁済した場合に、代価弁済の効果が生じます。

所有権を取得した第三者が代価を支払うと、その第三者のために抵当権が消滅します。一方、地上権を取得した第三者が支払った場合は、抵当権そのものが消滅するのではなく、その地上権を抵当権に対抗できるにすぎません。

また、支払う代価は、抵当権の被担保債権全額である必要はありません。たとえば、被担保債権が1,000万円で、代価として800万円を支払った場合、不足する200万円については、抵当権者が従前の債務者に対して有する無担保債権となります。

比較項目	代価弁済	抵当権消滅請求
手続を始める者	抵当権者	抵当不動産の買受人
きっかけ	抵当権者からの請求	買受人からの書面による通知
第三取得者の対応	請求に応じて代価を弁済	代価の弁済などを申し出て消滅を請求
競売申立てがない場合	代価弁済により消滅	通知後2か月以内に競売申立てがなければ、承諾したものとみなされる

抵当権消滅請求は、抵当不動産の買受人である第三取得者から抵当権者に対して行う手続です。第三取得者は、取得代価を抵当権者に弁済することなど、一定の事項を記載した書面を抵当権者に通知します。

抵当権者が通知を受けてから2か月以内に抵当権を実行して競売を申し立てなければ、抵当権消滅請求を承諾したものとみなされます。

主たる債務者、保証人およびこれらの者の承継人は、抵当権消滅請求をできません。また、抵当不動産の停止条件付第三取得者も、停止条件の成否が未定である間は、この請求をできません。

代価弁済は、抵当権者が請求し、第三取得者が応じて支払う制度です。これに対し、抵当権消滅請求は、第三取得者が抵当権の消滅を求め、抵当権者が期間内に競売を申し立てなければ、承諾したものとみなされる制度です。