不動産の二重売買では、契約だけで所有権は移転する
原則は売買契約が成立した時点で所有権が移転する
民法176条の意思主義により、特別な約束がなければ、不動産の所有権は売買契約が成立した時点で買主に移ります。代金の支払いや引渡しが済んでいなくても、原則は変わりません。
ただし、「代金を全額支払った時に所有権が移る」などの特約がある場合は、その合意に従います。
二重売買では、第一の買主と第二の買主が対抗関係になる
たとえば、売主Xが土地を先にAへ売却した後、同じ土地をBにも売却したとします。この場合、契約によって所有権が移転することと、相手にその権利を主張できるかは別に考えなければなりません。
登記がない買主は、登記を備えた第二の買主に対抗できない
不動産の所有権を第三者に主張するには登記が必要
民法177条は、不動産の所有権移転を第三者に対抗するには登記が必要と定めています。「対抗する」とは、相手に対して自分の権利を主張することです。先に契約したこと、代金を払ったこと、引渡しを受けたことだけでは登記の代わりになりません。
第一の買主が未登記で、第二の買主が登記した場合
Aが先に契約していても登記をせず、Bが登記を備えた場合、原則としてAはBに所有権を対抗できません。Aは、売主Xに契約違反を理由とする解除や損害賠償などを求めることになります。
第二の買主が第一の買主の存在を知っていても結論は変わらない
民法177条の第三者は、善意の者に限られません。BがAの先行契約を知っていたとしても、単に知っているだけなら、Aは未登記を理由にBへ対抗できないのが原則です。
登記がなくても対抗できる例外
「第三者」に当たらない者には、登記がなくても対抗できる
第三者とは、当事者や包括承継人以外で、登記がないことを主張する正当な利益を持つ者をいいます。売主本人や、売主の相続人などの包括承継人には、登記がなくても所有権を主張できます。ただし、相続人がさらに別の買主へ売却した場合などは、その買主との間で改めて対抗関係が生じます。
このほか、無権利者、不動産を毀損した者や不法占拠者、詐欺や強迫によって登記申請を妨害した者などに対しても、登記がなくても対抗できる場合があります。
背信的悪意者には、登記がなくても対抗できる場合がある
第二の買主が、第一の買主の存在を知っているだけでは足りません。未登記であることを利用して、第一の買主から不当に権利を奪おうとしたなど、登記の欠缺を主張することが信義則に反する場合は、「背信的悪意者」として第三者に当たらないことがあります。この判断は取引の経緯などによって個別に決まります。
不動産の二重売買でどちらが優先されるかの判断手順
- 所有権の移転時期に関する特約があるか確認する。
- 第一の買主と第二の買主のどちらが登記を備えたか確認する。第一の買主が未登記なら、原則として登記済みの第二の買主が対抗できます。
- 相手が民法177条の第三者に当たるか確認する。
- 第二の買主が背信的悪意者に当たらないか検討する。
- 対抗できない買主は、売主に対する契約解除や損害賠償などを検討する。
まとめ
不動産の二重売買では、契約だけを見れば先に契約した買主へ所有権が移転するのが原則です。しかし、第三者に対して所有権を主張するには登記が必要です。第一の買主が未登記で、第二の買主が登記済みなら、原則として第一の買主は第二の買主に対抗できません。ただし、売主の相続人などの包括承継人や背信的悪意者など、登記がなくても対抗できる場合があるため、契約の順番だけでなく登記と取引経緯を確認することが重要です。