契約解除前の第三者は保護される？不動産の解除と登記の関係を解説

契約解除前に不動産を取得した第三者は、登記を備えていれば保護されることがあります。その場合、契約を解除した売主は、第三者に不動産の返還を請求できません。

ただし、第三者が不動産を取得したのが解除の前か後かによって、登記の扱いは変わります。

解除前の第三者は、登記を備えていれば保護される

解除前の第三者とは、売主と買主の契約が解除される前に、買主から不動産を譲り受けた者をいいます。

たとえば、AがBに土地を売却し、その後、契約が解除される前にBがCへ土地を転売したとします。その後、AがBとの売買契約を解除した場合、Cが解除前の第三者です。

契約が解除されると、当事者間では、受け取った代金や不動産を元に戻す原状回復義務が生じます。しかし、解除前に買主から不動産を取得した第三者に対して、解除の効果を当然に及ぼせるわけではありません。

民法545条1項ただし書により、解除前の第三者が不動産について登記等の対抗要件を備えていれば、第三者は保護されます。

AがBに不動産を売却し、Bが契約解除前にCへ転売したとします。Cが解除前に登記を備えていた場合、その後AがBとの契約を解除しても、Cは保護されます。したがって、AはCに不動産の返還を請求できません。

解除後に買主から不動産を取得した第三者は、解除前の第三者とは扱いが異なります。契約が解除されたことにより、不動産について新たな物権変動が生じ、売主と第三者の関係は、買主から売主及び第三者への二重譲渡と同視されます。

この場合、解除した売主が第三者に対抗するには、買主から売主への回復登記が必要です。売主と第三者のうち、先に登記を備えた者が不動産の所有権を取得します。

つまり、解除前の第三者との関係では「第三者が登記を備えているか」が問題となり、解除後の第三者との関係では「解除した売主が回復登記を備えているか」が問題となります。

解除前の第三者と解除後の第三者を混同しないことが大切です。

契約解除前に不動産を取得した第三者は、登記等の対抗要件を備えていれば保護されます。そのため、解除した売主は、その第三者に不動産の返還を請求できません。

一方、解除後に取得した第三者との関係では、売主が回復登記を備えているかが重要です。解除の前後と登記の有無を確認することが大切です。