所有者不明土地・建物管理人の義務と訴訟上の扱いを解説

所有者やその所在が分からない土地・建物は、管理や処分が進まないことがあります。このような場合、利害関係人の請求を受けた裁判所が、必要と認めれば所有者不明土地・建物管理命令を出し、管理人を選任します。

所有者不明土地・建物管理人とは

対象となるのは、所有者を知ることができない土地・建物、または所有者の所在を知ることができない土地・建物です。共有不動産では、共有者を知ることができない場合や、その所在を知ることができない場合も含まれます。

利害関係人から請求があり、裁判所が管理の必要性を認めると、対象となる土地・建物や共有持分について管理命令が出されます。裁判所は、管理命令をする場合、所有者不明土地・建物管理人を選任します。

管理の対象は、命令の対象となった土地・建物または共有持分です。さらに、その不動産にある動産のうち、所有者または共有持分を有する者が所有するものも対象になります。

所有者不明建物では、建物の所有者または共有持分を有する者が有する敷地の賃借権その他の使用・収益を目的とする権利も対象に含まれます。また、管理や処分などによって管理人が得た財産も対象となります。

管理命令が取り消された場合でも、必要があると認められるときは、対象となった土地・建物や共有持分、動産などの管理・処分によって管理人が得た財産について、改めて管理命令をすることができます。

管理対象の管理・処分をする権利は、原則として管理人に専属します。ただし、保存行為や、財産の性質を変えない範囲での利用・改良行為は、裁判所の許可なしに行えます。

これらを超える行為には、裁判所の許可が必要です。もっとも、許可がないことは、その事情を知らない善意の第三者には対抗できません。

管理人は、所有者のために、善良な管理者の注意をもって権限を行使しなければなりません。

共有持分が対象の場合は、対象となった共有持分を有する者全員のために、誠実かつ公平に権限を行使しなければなりません。

管理命令が発せられた場合、管理対象の土地・建物、共有持分、対象となる動産などに関する訴えでは、所有者不明土地・建物管理人を原告または被告とします。

訴訟への対応についても、管理人は所有者のために、善良な管理者の注意をもって権限を行使します。共有持分の場合は、対象となった共有持分を有する者全員のために、誠実かつ公平に対応しなければなりません。