登記がなくても不動産の所有権を対抗できる相手とは？民法177条の例外

不動産を購入すると、原則として、所有権移転登記をしなければ、その所有権を第三者に主張できません。もっとも、相手が民法177条の「第三者」に当たらない場合や、登記がないことを主張する正当な利益を持たない場合は、登記がなくても所有権を対抗できます。

不動産の所有権は原則として登記がなければ第三者に対抗できない

民法177条は、不動産に関する所有権の移転などについて、登記をしなければ第三者に対抗できないと定めています。「対抗」とは、相手に対して自分の権利を主張することです。

たとえば、同じ土地を二人に売った場合の第二の買主や、その土地を差し押さえた債権者に対しては、原則として登記が必要です。

ここでいう第三者とは、物権変動の当事者や包括承継人以外で、登記がないことを主張する正当な利益を持つ者をいいます。相手が購入の事実を知っていたかどうかは、原則として関係ありません。

したがって、第一の買主の存在を知っていた第二の買主であっても、単に悪意であるだけなら、原則として民法177条の第三者に含まれます。

売買の相手である売主は、所有権移転の当事者です。また、売主の相続人のような包括承継人も、民法177条の第三者ではありません。そのため、買主は登記がなくても、売主やその相続人に所有権を主張できます。

実際には所有権を持っていない者や、無効な登記の名義人は、登記がないことを主張する正当な利益を持ちません。したがって、所有権を取得した者は、そのような無権利者に対して登記なく所有権を対抗できます。

不動産を権限なく占拠している者や、不動産を毀損した者にも、登記がなくても所有権を主張できます。

たとえば、Ａが所有する不動産をＢが買い受けたものの、Ｃがその不動産を不法占拠している場合、Ｂは、登記がなくともＣに所有権を主張し、不動産の明渡しを請求することができます。

詐欺や強迫によって権利者の登記申請を妨害した者には、不動産登記法5条により、登記の欠缺を主張することができません。

背信的悪意者とは、第一の買主が登記をしていないことを利用し、不当に利益を得ようとするなど、取引の経緯や目的が信義則に反する者です。このような者は、単なる悪意者とは異なり、登記がないことを主張する正当な利益を持たないため、民法177条の第三者には当たりません。

もっとも、第一の買主がいることを知っていたというだけでは、背信的悪意者にはなりません。第一の取引の代理人が第二の取引の買主として自己名義の登記をした場合や、登記のない第一買主に高値で売り付けようとして不動産を買い受けた場合など、取引の事情を踏まえて判断されます。

不動産の所有権は、原則として登記がなければ第三者に対抗できません。ただし、当事者・包括承継人、無権利者、不法行為者・不法占拠者、詐欺や強迫によって登記を妨害した者、背信的悪意者には、登記がなくても所有権を対抗できます。

「登記なく対抗できる第三者」とは厳密には、民法177条の第三者に当たらず、登記の欠缺を主張する正当な利益を持たない相手を指します。単なる悪意者まで例外になるわけではない点に注意が必要です。