地役権の付従性とは？要役地の所有権移転と譲渡のルールを解説

地役権は、要役地の所有権から切り離して自由に処分できる権利ではありません。原則として、要役地の所有権が移転すると、地役権も新しい所有者へ移ります。この性質を地役権の付従性といいます。

地役権の付従性とは

地役権とは、契約で定めた目的に従い、他人の土地を自己の土地の便益に供することができる権利です（民法280条）。便益を受ける側の土地を要役地、利用されたり利用を制限されたりする側の土地を承役地と呼びます。

たとえば、甲土地から前面の公道に出るため、隣接する乙土地を通行できるように設定する権利が、通行地役権です。

地役権は、特約がない限り、要役地の所有権に従います。そのため、要役地の所有権が移転すると、地役権も所有権とともに移転します（民法281条1項）。

例えば、甲土地の所有者が、乙土地を通行する地役権を持っていたとします。甲土地が売却されると、原則として、通行地役権は売主に残らず、買主に移ります。以後は、要役地の新しい所有者が承役地を通行できます。

このように、地役権は要役地と結び付いており、旧所有者だけが引き続き保有するものではありません。

要役地について所有権移転登記がされていれば、地役権そのものの移転登記がなくても、承役地の所有者やその一般承継人（相続人など）に対し、地役権が移転したことを主張できます。

したがって、要役地の所有権移転登記と地役権の移転登記を、常に別々に備えなければ対抗できないわけではありません。

付従性は「特約がない限り」認められるルールです。地役権について特約がある場合には、その内容に従います。

地役権は、要役地から分離して第三者へ譲渡できません（民法281条2項）。要役地と一体となって移転するのが原則であり、地役権だけを独立して処分することはできません。

地役権は、要役地から分離して他の権利の目的とすることもできません。そのため、地役権だけを目的として抵当権を設定することもできません。

一方、特約がなければ、要役地について存在する他の権利の目的となります。たとえば、要役地に地上権や永小作権が設定されている場合、その権利者も地役権を行使できます。