賃借権の譲渡と転貸の違いとは？意味や具体例をわかりやすく解説

賃借権の譲渡と転貸の違いは「賃貸借契約の当事者が変わるか」

賃借権の譲渡とは、賃借人が持っている賃借権を第三者へ移すことです。賃貸人の承諾を得て譲渡が行われると、元の賃借人は賃貸借関係から離れ、賃貸人と新しい賃借人との間の賃貸借関係になります。

一方、転貸は、賃借人が借りている物件を第三者に貸す、いわゆる「又貸し」です。元の賃貸借契約は続いたまま、賃借人と第三者との間に新たな賃貸借関係が生じます。

賃借権は財産権の一つであり、賃貸人の承諾を得て譲渡できます。たとえば、Aが所有する建物をBが借りている場合に、BがAの承諾を得て賃借権をCに譲渡すると、以後はAとCとの間の賃貸借関係になります。

この場合、元の賃借人Bは賃貸借関係から離れ、賃貸人Aと譲受人Cとの間で賃貸借関係が続きます。

転貸では、賃借人が賃貸人から借りている物件を、さらに第三者へ貸します。たとえば、Aが所有する建物をBが借りている場合に、BがAの承諾を得てその建物をCに転貸するケースです。この場合、AとBとの賃貸借契約は残り、BとCとの間に転貸借契約が成立します。

適法な転貸が行われた場合、転借人は、元の賃貸借契約に基づく賃借人の債務の範囲内で、賃貸人に対して直接義務を負います。たとえば、BがAから賃料10万円で借りている建物を、Aの承諾を得てCに賃料12万円で転貸した場合、Aから請求を受けたCは、Aに対して賃料10万円を直接支払う義務を負います。

賃借人は原則として、賃貸人の承諾なしに賃借権を譲渡したり、物件を転貸したりできません（民法612条1項）。賃貸人にとって、誰が物件を使うのか、誰が契約上の相手方となるのかは重要だからです。

承諾を得ずに第三者へ使用・収益させた場合、賃貸人は賃貸借契約を解除できるのが原則です（同条2項）。また、解除をしなくても、譲受人や転借人に対して、使用の妨害をやめることや物件の明渡しを求められる場合があります。

ただし、無断譲渡・無断転貸があっても、賃貸人との信頼関係を壊す行為とはいえない特段の事情がある場合には、解除が認められないことがあります。したがって、無断で行えば必ず解除されるとは限らず、具体的な事情を踏まえて判断されます。

借地上の建物を賃貸することは、原則として借地の転貸にはあたりません。一方、借地上の建物を譲渡すると、その敷地の賃借権の譲渡にあたります。建物の所有権は、敷地利用権を伴わなければ意味がないためです。

賃借権の譲渡は、賃借権そのものが第三者へ移り、元の賃借人が契約関係から外れる点に特徴があります。転貸は、元の賃貸借契約を残したまま、第三者との転貸借契約を加える仕組みです。

いずれも原則として賃貸人の承諾が必要であり、無断で行うと契約解除などの問題につながる可能性があります。