買戻し特約とは？不動産を取り戻す条件や期間、登記を解説

買戻し特約とは、不動産の売買契約を結ぶ際に、売主が将来その不動産を取り戻せるように定める特約です。買戻しには、返還する金額や期間、登記に関するルールがあります。ここでは、民法の規定に沿って、買戻しの条件と手続を分かりやすく説明します。

買戻し特約とは

買戻しとは、売買契約の売主が、契約時に定めた特約に基づき、後から売買の目的物を取り戻すことです。不動産の買戻しについては、民法579条以下に規定されています。

買戻し特約は、売買契約と同時に合意しなければなりません。なお、売買代金を貸金に見立て、不動産を担保として利用する目的で定められる場合もあります。

売主が買戻権を行使する際は、原則として、買主が支払った売買代金と契約費用を返還します。当事者が別の金額を合意していた場合は、その合意に従います。

また、特別な合意がない限り、不動産から生じる果実と売買代金の利息は相殺したものと扱われます。そのため、買戻しを受ける買主は、売主に対して代金の利息を請求できません。

買戻しの期間は、契約で定めても10年を超えられません。10年を超える期間を定めた場合でも、法律上は10年に短縮されます。

期間を契約で定めなかったときは、売主は5年以内に買戻しをしなければなりません。買戻し期間を後から延長することもできません。

売主は、買戻し期間内に、買戻しに必要な売買代金と契約費用を買主に提供して、買戻権を行使します。たとえば、売買契約時に買戻し期間を8年と定めた場合、売主はその8年の期間内に必要な金額を提供しなければなりません。期間を過ぎると、買戻権を行使できません。

買戻し特約を第三者に主張するには、買主への所有権移転登記と同時に、買戻し特約を登記する必要があります。

この登記があれば、買主がその不動産を第三者へ転売した場合でも、売主は第三者に買戻権を主張できます。

買戻し特約の登記後に、一定の対抗要件を備えた賃借人がいる場合、その賃借権は、残存期間中、1年を超えない範囲で売主に対抗できます。ただし、売主を害する目的で賃貸借がされたときは、賃借人は売主に対抗できません。

売主は、買戻し期間内に、売買代金と契約費用を買主に提供して買戻権を行使します。買戻し特約が第三者に対抗できる状態であれば、買主が不動産を第三者へ転売した後でも、その第三者に買戻権を行使できます。

買戻権が行使されると、当初の売買契約は遡及的に解除されたことになります。第三者に対抗できる買戻権が行使された場合、不動産の所有権は当初の売主に帰属します。