民法94条2項の第三者とは？善意の第三者が保護される要件を解説

民法94条1項は、当事者が通じて行った見せかけの意思表示（虚偽表示）を無効としています。ただし、その外観を信じて新たに法律上の利害関係を持った善意の第三者には、当事者は無効を主張できません。これが民法94条2項です。

民法94条2項の「第三者」とは

たとえば、AとBが実際には売る意思がないのに、Aの所有する不動産をBに売ったように装ったとします。この売買は、AとBの間では無効です。しかし、Bがその事情を知らないCに不動産を売った場合、AはCに対して「A・B間の売買は無効だから、Cは所有権を取得していない」と主張できません。

「対抗できない」とは、虚偽表示の当事者が、その無効を善意の第三者に主張して第三者の権利を否定できないという意味です。

94条2項の第三者とは、虚偽表示の当事者またはその一般承継人以外の者で、虚偽表示の目的について法律上の利害関係を持つに至った者です。

単に事実上関係がある人や、経済的な影響を受けるだけの人は足りません。虚偽表示の目的について、新たに法律上の利害関係を持つことが必要です。

善意とは、虚偽表示を知らないことです。Cが、Bを真の権利者だと信じて不動産を買い受けるなど、虚偽の外観を前提に法律上の利害関係を持てば、保護されます。

仮装の譲受人から不動産を買い受けた者、仮装の譲受人から抵当権の設定を受けた者、仮装名義となった不動産を差し押さえた一般債権者、仮装された債権の譲受人などが該当します。虚偽表示の目的について法律上の利害関係を持たない者は、94条2項の第三者とはいえません。

94条2項では、原則として善意であれば足り、知らなかったことについて過失がないことまでは求められません。虚偽表示を知らなければ、過失があっても保護されます。「善意無過失」が必要な制度とは区別しましょう。

土地と建物は別の不動産であるため、土地の仮装譲渡があった場合に、その土地上の建物を賃借した者は、建物について法律上の利害関係を有していても、土地について法律上の利害関係を有しません。そのため、94条2項の第三者には当たりません。

仮装譲受人からの譲受人が虚偽表示を知っていた場合でも、さらにその者から譲り受けた転得者が善意であれば、転得者は第三者として保護されます。

一方、途中の取得者が善意の第三者として保護されれば、その者は確定的に権利を取得します。その後の転得者は、善意か悪意かを問わず、保護された取得者の地位を有効に取得できます。

虚偽表示そのものは、当事者間では無効のままです。しかし、善意の第三者にはその無効を主張できません。その結果、第三者は、虚偽の外観を信頼して取得した権利を失わずに済みます。94条2項は、虚偽の外観を信頼した者を保護する規定です。

94条2項は、相手方と通じてした虚偽表示でなくても、虚偽の外観がある場合に類推適用されることがあります。

例えば、不動産の所有者Aが、Bに所有権を移転する意思がないのに、Bの承諾なくB名義の所有権移転登記をした場合において、Cがその不動産をBの所有と信じてBから買い受けたときは、94条2項が類推適用されます。この場合、Aは、善意の第三者Cに所有権を対抗することができません。