民法177条の第三者とは？登記がないと対抗できない相手の範囲

民法177条は、不動産の所有権移転などを第三者に主張するには、原則として登記が必要だと定めています。ただし、ここでいう「第三者」は、世の中のすべての他人を指すわけではありません。

民法177条の第三者に当たるかどうかは、相手が登記のないことを主張する正当な利益を持っているかで判断されます。

民法177条の「第三者」とは

不動産の売買などによって所有権が移転しても、登記をしなければ、その物権変動を第三者に対抗できません。「対抗する」とは、登記を備えていない所有権の取得などを、相手に主張することです。

たとえば、売買契約によって買主が所有権を取得していても、別の買主などとの関係では、登記の有無が問題になります。

判例上、民法177条の第三者とは、物権変動の当事者またはその包括承継人以外の者で、登記がないことを主張する正当な利益を持つ者とされています。

判断のポイントは、次の2つです。

たとえば、土地の所有者Aが、先にBへ売却した後、同じ土地をCにも売却し、Cが登記を取得したとします。この場合、CはBに対して登記のないことを主張する正当な利益を持つため、原則として民法177条の第三者に当たります。

同じ不動産を別々に買い受けた第二の買主は、原則として第三者です。先に買った人は、登記がなければ、後の買主に所有権の取得を対抗できません。

また、第二の買主が先の売買を知っていたとしても、単に悪意であるだけなら、原則として第三者に当たります。

同じ不動産について権利が競合し、登記の有無によって優劣が決まる立場の者には、正当な利益が認められます。具体的には、次のような者です。

民法177条の第三者は、先の買主の存在を知らない人に限られません。先の買主がいることを知っていた悪意の者でも、登記の欠缺を主張する正当な利益があれば第三者に該当します。

ただし、単なる悪意を超え、取引の経緯などから登記がないことを主張するのが信義則に反する背信的悪意者は、民法177条の第三者から除外されます。

売主など、もともとの物権変動の当事者は第三者ではありません。売主の相続人も、権利義務を包括的に引き継ぐ包括承継人であり、第三者には当たりません。

したがって、買主は、登記がなくても売主や売主の相続人に所有権取得を主張できます。

無効な登記の名義人などの無権利者、不動産を壊した者や不法占拠者などの不法行為者、詐欺や強迫によって登記申請を妨害した者は、民法177条の第三者ではありません。これらの者には、登記がないことを主張する正当な利益がないためです。

第一の買主が登記をしていないことを知っているだけでは、背信的悪意者には当たりません。取引の経緯や目的などから、登記の欠缺を主張することが信義則に反する場合に、背信的悪意者と評価されます。

なお、背信的悪意者から不動産を譲り受けた者については、その者自身が背信的悪意者と評価されない限り、第一の買主に対して所有権取得を対抗できるとした判例があります。

たとえば、Aから先に土地を買ったBが未登記の間に、Cが同じ土地を買って登記した場合、Cは原則として第三者です。一方、Cが登記の欠缺を主張することが信義則に反するなどの事情があれば、背信的悪意者として扱われる可能性があります。

民法177条の「第三者」とは、物権変動の当事者・包括承継人以外で、登記がないことを主張する正当な利益を持つ者です。

判断の中心は、相手が登記の欠缺を主張する正当な利益を持っているかどうかです。