背信的悪意者とは？不動産登記をめぐる意味と転得者の扱いを解説

不動産が同じ所有者から二人に売却された場合、第一の買主は、原則として登記がなければ第二の買主に所有権を対抗できません。第二の買主が第一の売買を知っていても、直ちに結論は変わらず、通常は「悪意の第三者」として扱われます。

ただし、登記がないことを利用して第一の買主に対抗することが、取引の経緯などから信義則に反する場合があります。このような者を背信的悪意者といいます。本記事では、その意味と、背信的悪意者から取得した転得者の扱いを解説します。

背信的悪意者とは

民法177条は、不動産の所有権移転などを第三者に対抗するには、登記が必要と定めています。ここでいう第三者とは、当事者や包括承継人以外で、登記がないことを主張する正当な利益を持つ者です。

そのため、第二の買主は、第一の買主が存在することを知っていても、原則として第三者に含まれます。第一の買主は、第二の買主が善意か悪意かにかかわらず、登記がなければ所有権を対抗できません。

背信的悪意者とは、第一の買主の存在を知っているだけでなく、登記がないことを持ち出して第一の買主に対抗することが、取得の経緯や目的などから信義則に反する者です。

背信的悪意者は、民法177条の「第三者」から除外されます。したがって、第一の買主は、自分が先に登記をしていなくても、背信的悪意者に所有権の取得を主張できます。

第一の買主がいることを知っていたという事実だけでは、背信的悪意者とはいえません。第二の買主が悪意であっても、通常は悪意の第三者として扱われます。

一方、第一の買主が登記できていないことを利用し、第一の取引の代理人が第二の取引の買主として自己名義の登記をした場合や、第一の買主に高値で売り付けようとして取得した場合などは、背信的悪意者と評価されることがあります。

背信的悪意者は、登記の欠缺（登記がないこと）を主張する正当な利益を持たないため、第一の買主に対して登記がないことを理由に対抗できません。これは、登記がなければ第三者に対抗できないという原則の例外です。

背信的悪意者に対して登記の欠缺を主張できないということは、所有者と第二の買主との売買契約が無効になるという意味ではありません。あくまで、第一の買主との関係で、第二の買主が登記を根拠に対抗できなくなるという効果です。

所有者から第二の買主へ、さらに転得者へ不動産が譲渡された場合、第二の買主が背信的悪意者だったとしても、転得者自身が背信的悪意者でなく、登記を備えていれば、第一の買主に所有権取得を対抗できるのが原則です。

第二の買主が背信的悪意者であることだけを理由に、転得者まで当然に無権利者となるわけではありません。

転得者自身が第一の買主との関係で背信的悪意者と評価される場合、転得者は登記があることを理由に第一の買主へ対抗できません。

つまり、転得者の扱いは、前の取得者の性質だけで決まるのではありません。転得者自身が第一の買主との関係で背信的悪意者にあたるかを、相対的に判断します。

背信的悪意者とは、第一の買主の存在を知っているだけでなく、登記がないことを主張して第一の買主に対抗することが信義則に反する者です。

単なる悪意の第三者には原則として登記が必要ですが、背信的悪意者は民法177条の第三者から除外されます。そのため、第一の買主は登記がなくても対抗できます。

一方、背信的悪意者から取得した転得者は、転得者自身が背信的悪意者でなく、登記を備えていれば、第一の買主に対抗できるのが原則です。