賃貸中の不動産が売却されると、「これまでの賃貸借契約はどうなるのか」「今後は誰が賃貸人になるのか」と迷うことがあります。原則として、一定の対抗要件を備えた不動産賃貸借では、賃貸人たる地位は旧所有者から買主へ移転します。
不動産が売却されると、賃貸人たる地位は原則として買主に移転する
「賃貸人たる地位の移転」とは
賃貸人たる地位の移転とは、不動産の所有者が変わった際に、賃貸借契約上の賃貸人としての立場も旧所有者から新所有者へ移ることです。所有者が変わったからといって、賃貸借契約が当然に終了するわけではありません。
不動産賃借権の登記がある場合、または借地借家法その他の法令により賃貸借の対抗要件が備わっている場合に不動産が譲渡されると、民法605条の2第1項により、賃貸人たる地位は買主に移転します。
賃貸人たる地位が移転するための対抗要件
対抗要件とは、契約の存在や権利を、契約当事者以外の第三者にも主張できる状態をいいます。主な要件は次のとおりです。
- 不動産賃貸借の登記があること
- 土地の賃貸借では、借地権者が登記された建物を借地上に所有していること
- 建物の賃貸借では、賃借人が建物の引渡しを受けていること
たとえば、賃借人が建物の引渡しを受けていれば、建物の賃貸借について第三者に対抗できるため、売却後は原則として買主が賃貸人になります。
所有権移転登記がなければ賃借人に対抗できない
賃貸人たる地位が買主に移転しても、不動産の所有権移転登記がされていなければ、買主はその移転を賃借人に主張できません（民法605条の2第3項）。売買契約を結んだだけで、買主が賃借人に対して新しい賃貸人であることを主張できるわけではない点に注意が必要です。
賃貸人たる地位が買主に移転しない場合と、合意による移転
売主に賃貸人たる地位を残す特約がある場合
原則は買主への移転ですが、売主と買主が、賃貸人たる地位を売主に残し、買主が売主にその不動産を賃貸する旨を合意した場合、賃貸人たる地位は直ちには買主へ移転しません（民法605条の2第2項）。この場合は、売主が賃貸人として賃貸借関係を継続します。
もっとも、売主と買主またはその承継人との間の賃貸借が終了すると、売主に留保されていた賃貸人たる地位は、買主またはその承継人に移転します。
対抗要件がなくても合意で移転できる場合
賃借人が対抗要件を備えていない場合でも、売主と買主が合意すれば、賃借人の承諾なしに賃貸人たる地位を買主へ移転できます（民法605条の3）。これは、対抗要件がある場合に法律上当然に移転する場合とは異なり、売主と買主の合意に基づく移転です。
移転後は敷金返還などの義務も買主が引き継ぐ
賃貸人たる地位が買主またはその承継人に移転すると、賃貸人が負う次の義務も買主側に承継されます（民法605条の2第4項）。
- 費用の償還に係る債務
- 敷金の返還に係る債務
したがって、不動産の売却後は、契約上の賃貸人の立場だけでなく、敷金や費用償還に関する義務も誰が引き継いだのかを確認することが重要です。