借地借家法の「存続期間」は、土地を借りる借地権と、建物を借りる借家権で扱いが異なります。借地権には30年以上の期間が必要ですが、借家権には最低期間の定めがありません。
この記事では、借地権・借家権の契約期間と、期間満了後の更新期間を解説します。
借地借家法の存続期間とは
借地権と借家権に適用される法律
借地借家法は、次の賃貸借に適用されます。
- 建物を所有する目的で土地を借りる地上権・土地の賃借権（借地権）
- 建物を借りる賃貸借（借家権）
同じ賃貸借でも、土地を借りる借地権と建物を借りる借家権では、存続期間のルールが異なります。
民法上の賃貸借期間との違い
民法では、賃貸借の期間は50年を超えられず、50年を超える期間を定めた場合は50年に短縮されます。これに対し、借地借家法は、借地権について30年以上という最低期間を定めています。
借地権の存続期間
契約時の存続期間は30年以上
借地権の存続期間は、30年以上で定める必要があります（借地借家法3条）。契約書に20年など30年未満の期間が記載されていても、その期間で終了するのではなく、法律上は30年となります。
期間満了後に法定更新される場合
期間満了時に建物が存在し、次のいずれかに該当すると、従前と同じ条件で契約が更新されたものとみなされます（同法5条）。
- 借地権者が更新を請求し、借地権設定者が遅滞なく異議を述べなかった場合
- 期間満了後も借地権者が土地の使用を続け、借地権設定者が遅滞なく異議を述べなかった場合
借地権設定者が更新に異議を述べるには、土地を使用する必要性などの正当な事由が必要です（同法6条）。
更新後の存続期間
法定更新後の期間は、更新回数によって異なります。
- 最初の更新：20年
- 2回目以降の更新：10年
借家権の存続期間
借家権には、借地権のような最低存続期間はありません。ただし、契約期間を1年未満と定めた場合、その契約は「期間の定めがないもの」とみなされます（借地借家法29条1項）。
期間の定めがある借家契約では、期間満了の1年前から6か月前までに、更新しない旨などの通知がなければ、原則として従前と同じ条件で更新されたものとみなされます。また、期間満了後も借主が建物を使用し、貸主が遅滞なく異議を述べない場合も法定更新となります（同法26条）。
借家契約が法定更新された後は、期間の定めがない契約として扱われます。貸主が更新に異議を述べるには、建物を使用する必要性などの正当な事由が必要です。