地上権の取得方法と登記とは？法定地上権や対抗要件を解説

地上権とは、他人の土地において、工作物または竹木を所有するため、その土地を使用できる物権です。取得方法には、土地所有者との契約、抵当権の実行による競売を原因とする法定地上権、相続や時効などがあります。

ただし、地上権を取得したことと、その権利を第三者に主張できることは別です。第三者に対抗するには、原則として地上権設定登記が必要です。ここでは、地上権の取得方法と登記の意味を解説します。

地上権とは？取得前に知っておきたい基本

民法265条の地上権は、他人の土地において、工作物または竹木を所有するため、その土地を使用できる権利です。工作物には、建物だけでなく、高架橋や鉄塔なども含まれます。

また、地下や空間の一定範囲だけを利用する地上権もあり、これを区分地上権といいます。たとえば、地下施設を所有するために、土地の地下部分について地上権を設定するケースです。

建物を建てるために他人の土地を使う場合、地上権ではなく土地の賃借権を利用することもあります。賃借権が債権であるのに対し、地上権は物権です。そのため、地上権は、地上権設定登記を備えれば、土地所有者が変わった場合でも新しい所有者に主張できます。

地上権は、土地所有者との間で地上権設定契約を結ぶことによって取得できます。たとえば、土地所有者との契約により、建物を所有するため、その土地について地上権の設定を受ける場合です。ただし、契約を結んだだけでは、第三者への対抗要件を満たしません。

抵当権の実行により競売された建物については、地上権設定契約がなくても、法律上当然に地上権が発生する場合があります。これが法定地上権です。

法定地上権は契約によらない取得方法ですが、第三者に権利を主張するためには、地上権設定登記が対抗要件となります。

地上権は、相続や時効によって取得することもあります。契約以外の原因で取得した場合でも、第三者との関係では地上権設定登記の有無を確認する必要があります。

民法177条は、不動産に関する物権の取得や変更を、登記がなければ第三者に対抗できないと定めています。したがって、地上権を第三者に主張するための原則的な対抗要件は、地上権設定登記です。

これは、契約による地上権だけでなく、法定地上権についても問題になります。

たとえば、土地所有者と地上権設定契約を結んだ後、土地が別の人に売却されたとします。契約によって当事者間で地上権を取得していても、登記がなければ、新しい土地所有者に地上権を対抗できません。

つまり、契約などは地上権を取得する原因、登記は第三者に対抗するための要件です。地上権を設定・取得するときは、契約内容だけでなく、登記手続きや土地の権利関係も確認しましょう。