地上権とは？賃借権との違いやメリットをわかりやすく解説

地上権とは？他人の土地に建物などを所有するための権利

地上権とは、他人の土地において、工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用することができる物権です。民法265条に定められています。

工作物には建物だけでなく、高架橋や鉄塔など、土地の地上・空中・地下に建設される施設も含まれます。地下や空間のみを利用する目的の地上権は「区分地上権」と呼ばれます。

地上権は、土地所有者との地上権設定契約によって取得できます。また、抵当権の実行により建物が競売された場合に、法定地上権が発生することもあります。相続や時効によって取得することもあります。

地上権設定契約による場合も法定地上権の場合も、地上権設定登記が対抗要件となります。

地上権は物権であるため、設定者である地主が変わった場合などでも、誰にでも権利を主張することができます。

一方、賃借権は債権にすぎず、その権利は賃貸人にしか主張することができません。このように、地上権と賃借権では権利の性質が異なります。

地上権者は、設定者の承諾がなくても、地上権を譲渡・賃貸し、又は地上権を目的として抵当権を設定することができます。これらは、賃借権にはない地上権のメリットです。

地上権では、地代を定めるかどうかは契約上の任意です。地代を定める場合には、永小作権や賃借権の規定が準用されます。

地上権には、法律上の最短期間・最長期間の制限がありません。存続期間を定めなかった場合、別段の慣習がなければ、地上権者はいつでもその権利を放棄できます。ただし、地代の定めがあるときは、1年前に予告するか、期限の到来していない1年分の地代を支払う必要があります。

地上権者がこの規定により権利を放棄しない場合は、当事者の請求により、裁判所が20年以上50年以下の範囲で存続期間を定めます。

地上権が消滅したときは、地上権者は土地を原状に復して、工作物や竹木を収去することができます。ただし、土地の所有者が時価相当額を提供して買い取る旨を通知した場合、正当な理由がなければ拒むことができません。

地上権とは、他人の土地で建物・鉄塔・地下施設などの工作物や竹木を所有するための物権です。賃借権とは異なり、設定者の承諾がなくても譲渡・賃貸でき、地上権を目的とする抵当権も設定できます。地上権を第三者に主張するには、地上権設定登記が対抗要件となります。