抵当権とは？仕組み・目的物・実行方法をわかりやすく解説

抵当権とは？担保にした不動産から優先的に回収する仕組み

抵当権とは、債務者または第三者が所有する不動産を担保にし、返済がない場合に、その不動産の価値から債権者が優先して弁済を受けられる担保物権です。

抵当権を設定しても、不動産の占有は債権者へ移りません。たとえば、店舗に抵当権を設定した後も、設定者は引き続きその店舗を使用・収益できます。抵当権は、債権者と設定者との契約で設定する「約定担保物権」です。

抵当権は、借入金などが返済されない場合に備えて設定します。債務不履行があると、抵当権者は不動産を競売にかけ、その売却代金から一般の債権者に優先して回収できます。

担保にする不動産は、債務者本人の所有物に限られません。第三者が自分の不動産を担保として提供することもでき、その人を物上保証人といいます。

民法上、抵当権の主な目的物は土地または建物です。また、他人の土地について有する地上権や永小作権を目的とすることもできます。

土地と建物は別々の不動産です。そのため、土地に設定した抵当権の効力は原則として建物に及ばず、建物の抵当権も原則として土地には及びません。

抵当権者となる債権者と、目的物を担保に出す設定者との間で、抵当権設定契約を結びます。物上保証人が設定者になる場合、債務者はこの契約の当事者ではありません。

不動産に設定した抵当権は、登記が第三者への対抗要件となります。同じ不動産に複数の抵当権を設定することもでき、登記の順番に応じて1番抵当権、2番抵当権という順位が決まります。

抵当権の効力は、抵当不動産と一体になった物や、設定時から存在する従物にも及びます。借地上の建物に抵当権を設定した場合には、特段の事情がない限り、その建物に付随する借地権にも効力が及びます。

一方、賃料などの果実には、債務不履行がない限り、原則として抵当権の効力は及びません。債務不履行の後に生じる果実には、抵当権の効力が及びます。

債務者が借入金を返済しないなど、被担保債権について債務不履行が生じた場合、抵当権者は抵当権を実行できます。不動産を換金し、未回収の債権に充てる仕組みです。

競売は不動産そのものを売却する手続であり、担保不動産収益執行は収益を回収する手続です。

抵当権者は、被担保債権である元本のほか、利息などの定期金を請求する権利を有するときは、後順位抵当権者や一般債権者との関係では、満期となった最後の2年分について抵当権を行使できます。債務者または物上保証人との関係ではこの制限はなく、元本に加えて利息など全額を弁済するまで抵当権の消滅を請求できません。

建物が火災で滅失した場合などには、保険金請求権などに抵当権の効力を及ぼすことができます。これを物上代位といいます。

物上代位を行使するには、保険金などが支払われる前に、その請求権を差し押さえる必要があります。