不動産質とは？抵当権との違いや使用収益・存続期間を解説

不動産質とは、債務の担保として不動産を債権者に引き渡し、債権者がその不動産を占有する担保物権です。債務者が返済しない場合、質権者は不動産を換価し、他の債権者に優先して弁済を受けられます（民法342条、356条～360条）。

不動産質とは

質権とは、債権を担保するために、債務者または物上保証人から目的物の引渡しを受け、弁済がなければその物から優先弁済を受ける権利です。不動産を目的物とする質権が不動産質です。

不動産質では、債務者または物上保証人が不動産を債権者に引き渡し、債権者がその不動産を占有します。返済がなければ、質権者は法律に定められた方法で換価して弁済を受けます。

不動産質は、当事者が合意するだけでは足りません。債務者または物上保証人から質権者へ、不動産を引き渡すことによって効力が生じます。さらに、第三者に対して不動産質を主張するには、質権設定の登記が必要です。

比較項目	不動産質	抵当権
不動産の占有	質権者が占有する	不動産質のように質権者へ占有が移る仕組みではない
使用・収益	質権者ができる	不動産質のように質権者へ使用・収益権が移転する仕組みではない
担保としての効果	不動産から優先弁済を受ける	不動産を担保に優先弁済を受ける

両者の大きな違いは、担保を設定した後に不動産を誰が占有し、使用・収益できるかという点です。

質権者は、不動産の用法に従って使用・収益できます。

質権者は、管理の費用を支払い、その他不動産に関する負担も負います。

不動産質権者は、その債権の利息を請求できません。

不動産質権の存続期間は、10年を超えて定められません。10年を超える期間を定めても、存続期間は10年となります。更新はできますが、更新後の存続期間も、更新時から10年を超えることはできません。