賃借権の無断譲渡・無断転貸は解除できる？民法612条を解説

賃借人が、賃貸人に無断で賃借権を譲渡したり、賃借物を第三者に又貸ししたりした場合、賃貸人は契約を解除できるのでしょうか。

結論として、民法612条では、賃貸人の承諾のない譲渡・転貸について、賃貸借契約を解除できるのが原則です。ただし、無断譲渡・無断転貸があっても、賃貸人との関係で背信行為と認めるに足りない特段の事情がある場合は、解除できません。

賃借権の「譲渡」と「転貸」とは

賃借権の譲渡とは、賃借人が持っている物件を使用・収益できる権利を第三者に移すことです。賃貸人の承諾を得て譲渡されると、従前の賃借人は賃貸借関係から離れ、第三者が新たな賃借人になります。

転貸とは、賃借人が借りている物件を、さらに第三者へ貸すことです。いわゆる「又貸し」であり、元の賃貸借契約を前提として、賃借人と第三者との間にも賃貸借関係が生じます。

賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、賃借権を譲渡したり、賃借物を転貸したりできません（民法612条1項）。賃貸人にとって、誰が物件を使用・収益するかは重要な問題だからです。

民法612条1項は、賃貸人の承諾を得ない賃借権の譲渡・転貸を禁止しています。そして、同条2項は、これに違反して第三者に賃借物を使用・収益させた場合、賃貸人が賃貸借契約を解除できると定めています。

この場合、賃貸人は元の賃借人との契約を解除できるのが原則です。

無断譲渡・無断転貸があれば、必ず解除できるわけではありません。その行為が賃貸人との関係で背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、解除が認められません。

賃借人の義務違反が信頼関係の破壊に該当する場合、賃貸人は催告をすることなく、賃貸借契約を解除することができます（民法542条1項5号）。

賃貸人は、賃貸借契約を解除しなくても、譲受人や転借人に対して妨害排除請求や明渡請求をすることができます。