適法な転貸借の効果とは？転借人が賃貸人に直接義務を負う場合を解説

適法な転貸借では、転借人は賃貸人に対しても一定の義務を直接負います。特に重要なのが、賃貸人から請求を受けた場合に、転借人が賃料を賃貸人へ支払う義務です。

適法な転貸借とは？転借人が賃貸人に直接義務を負う前提

転貸借とは、賃借人が借りている物を、さらに第三者へ貸すことです。この場合、次の2つの賃貸借関係が存在します。

賃借権を第三者に移して元の賃借人が契約関係から離れる「譲渡」とは異なり、転貸借では元の賃貸借を維持したまま、別の賃貸借関係が加わります。

賃借人は、原則として、賃貸人の承諾なしに賃借物を転貸できません。賃貸人の承諾を得て行われた転貸借が、適法な転貸借です。無断転貸の場合には、賃貸人による契約解除などの問題が生じます。

適法な転貸借が成立すると、転借人は、転貸借に基づく義務を賃貸人に対して直接履行する義務を負います。ただし、その範囲は、賃貸人と賃借人との元の賃貸借において、賃借人が負う義務の限度です。転貸借契約でそれを超える義務を定めても、賃貸人に対する転借人の直接義務が無制限に広がるわけではありません。

たとえば、Aが所有する建物をBが賃料10万円で借り、Aの承諾を得てBがCに賃料12万円で転貸したとします。この場合、Cが転借人です。Aから請求を受けたとき、Cは、直接Aに賃料10万円を支払う義務を負います。

転借人が賃借人に転貸料を前払いしていたとしても、その前払いを賃貸人に主張することはできません。したがって、賃貸人から支払いを請求された場合、賃借人への前払いを理由に、賃貸人への支払いを拒むことはできません。

賃貸人が転貸借を承諾していた場合、賃貸人と賃借人が合意して元の賃貸借を終了させても、その終了を転借人に対抗できません。承諾した転貸借と矛盾する結果を、両当事者だけの合意で転借人に及ぼすことはできないためです。

一方、賃借人が賃料を支払わないなど、賃貸借上の義務に違反したことを理由に元の賃貸借が解除された場合、その解除は転借人にも対抗できます。特段の事情がない限り、賃貸人が転借人に通知して賃料の支払いの機会を与える必要はありません。

賃貸人が転借人に目的物の返還を請求すると、転貸借関係も終了します。