借地借家法は、すべての賃貸借契約に適用される法律ではありません。主な対象は、建物を所有するために土地を借りる契約と、建物を借りる契約です。この記事では、借地借家法が何に適用されるのかを、民法との違いとあわせて説明します。
借地借家法とは？適用対象を定めた不動産賃貸借の特別法
借地借家法は不動産賃借人を保護する法律
借地借家法は、不動産を借りる人などを保護するための法律です。民法の賃貸借に関するルールを修正・補充する特別法にあたります。
ただし、動産の賃貸借や、建物を所有する目的のない土地の賃貸借まで、借地借家法の対象になるわけではありません。
適用されるのは「借地権」と「借家権」
- 借地権：建物を所有する目的の地上権、または土地の賃借権
- 借家権：建物の賃貸借
つまり、適用されるかを判断するには、土地を借りて建物を所有する契約なのか、建物そのものを借りる契約なのかを確認します。
借地借家法が適用される賃貸借契約の2種類
建物所有を目的とする土地の利用契約（借地権）
土地を借り、その土地上に建物を所有する契約には、借地借家法が適用されます。契約の形式は土地の賃貸借に限らず、地上権も含まれます。重要なのは、土地を利用する目的が建物の所有であることです。
建物の賃貸借契約（借家権）
建物を借りて使用・収益する契約も対象です。借地権が土地を借りる契約であるのに対し、借家権は建物を借りる契約です。
借地借家法が適用されると何が変わるのか
第三者に契約上の権利を主張するための要件が定められている
民法では、不動産の賃借権を第三者に主張するには、原則として登記が必要です。一方、借地借家法では、登記がなくても次の要件を満たせば第三者に対抗できます。
- 借地権：借地上に、借地権者が登記された建物を所有していること
- 借家権：建物の引渡しを受けていること
契約期間や更新について特別なルールがある
借地権は、30年未満の期間を定めても、30年となります。借家権は、1年未満の期間を定めると、期間の定めがない契約とみなされます。
更新にも、民法の黙示の更新とは異なる法定更新の仕組みがあります。借地権では、建物が存在し、更新請求または期間満了後の使用継続があり、賃貸人が遅滞なく異議を述べない場合に更新されます。借家権では、期間の定めがある場合に、当事者が期間満了の1年前から6か月前までに契約を更新しない旨などの通知をしなかった場合や、期間満了後も使用が続き、賃貸人が遅滞なく異議を述べない場合に法定更新となります。
もっとも、賃貸人が更新に異議を述べるには、土地や建物を使用する必要性や立退料の支払いなどの正当な事由が必要です。
まとめ：借地借家法は「建物を所有するための土地」と「建物」の賃貸借に適用される
借地借家法の適用対象は、次の2種類です。
- 建物所有を目的とする地上権・土地の賃借権（借地権）
- 建物の賃貸借（借家権）
適用されると、第三者への対抗要件、契約期間、更新などについて、民法とは異なる特別なルールが適用されます。まずは、契約の目的が土地上の建物所有なのか、建物の使用なのかを確認しましょう。